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浙江省宁波市奉化区房价是否被高估?

2020-10-15

现在奉化的房价是15139元/m2,是2016年低价的1.71倍。奉化现在的房价是不是被高估了?奉化的房地产值得投资吗?

一、基本信息

奉化区隶属于浙江省宁波市,位于宁波市南部,陆地面积1277平方公里,海域面积91平方公里。2019年在全国百强区排名第71位,2016年撤市。

奉化

二、经济形势

2019年GDP 645.5亿元,在宁波排名第八,增长5.4%。宁波的增长率排名第六,低于全市6.8%的名义增长率;人均GDP 12.51万元,低于宁波市人均GDP 14.03万元;人均可支配收入44767元,为宁波最低,占宁波人均收入的78.56%。

2016年GDP为488.27亿元,是2016年的1.32倍,宁波2019年GDP是2016年的1.40倍。

从以上数据可以看出,奉化近年来的经济增速与宁波平均水平基本持平,但2019年的增速已经明显低于宁波平均水平,说明经济增长潜力不足,人均收入是宁波最低的!

奉化

三.人口状况

2019年常住人口51.6万人,比上年增加10万人。人口增长与宁海并列宁波第一;注册人口48.06万人;

2010年,常住人口49.17万人,登记人口48.21万人。

从以上数据可以看出,奉化人口相对稳定,对移民的吸引力较弱。2019年,宁波外来人口增加到34万人。2019年宁波常住人口854.2万人,是注册人口608.5万人的1.40倍。

四.房地产状况

1.房价涨幅:目前房价是2016年低点的1.71倍,宁波同期涨幅是2.06倍

2.物价收入比:宁波传统的南方三县奉化、宁海、象山,现在物价收入比最高。现在宁海价格10000元/m2,象山9000元/m2;宁波和象山收入在奉化以上。

3.销售数据:商品房销售面积214.7万平方米,比上年增长104.3%;惊人的增长,经济更依赖房地产!

奉化

奉化距离宁波鄞州区30公里,距离宁波市中心40公里,距离宁波机场23公里。虽然交通位置在南方三县最好,但与市区的交通时间并不短,即使在建的宁波至奉化城际铁路长达21公里,也要半小时,速度较慢;奉化的经济在市场退出和区域转型后也快速增长,但现在处于疲劳状态,严重依赖房地产和基础设施投资,经济在宁波还是短板。

宁波地图

更重要的是,人口是奉化的短板。奉化虽然情况优美,但对外来人口的吸引力仍然较弱;现在奉化房价高,宁波收入最低,大量房屋在建。你以后去哪里找那么多接班人?

综上所述,奉化的房价明显高估了!

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